Cũng theo ông Long, có 4 nhóm yếu tố chính sẽ có ảnh hưởng đến thị trường căn hộ chung cư, quyết dịnh diện mạo của thị trường này trong tương lai. Đó là giá và khả năng sinh lời; pháp lý và chủ đầu tư, vị trí và cơ sở hạ tầng và tâm lý thị trường. Các hành vi mua bán, đầu tư của người tiêu dùng sẽ xoay quanh 4 nhóm yếu tố trên.

 

 

Trên thực tế, dù giá rao bán căn hộ chung cư không tăng mạnh trong suốt quý vừa qua nhưng mặt bằng giá vẫn đang neo ở mức rất cao từ năm ngoái đến nay. Với phân khúc căn hộ cao cấp, so với quý 1/2023, giá rao bán đã tăng 4%, đạt mức xấp xỉ 70 triệu đồng/m2. Căn hộ trung cấp giá rao bán trung bình tăng 5%, đạt mức khoảng 40 triệu đồng/m2. Căn hộ bình dân tăng 1%, đạt khoảng giá trung bình 25 triệu đồng/m2. Giá bán chung cư sẽ vẫn tiếp tục tăng và lợi suất cho thuê vẫn duy trì ổn định. Hiện lợi suất cho thuê căn hộ tại Hà Nội là 4,6%, lợi suất cho thuê căn hộ tại TP.HCM là 4,1% và lợi suất cho thuê căn hộ trung bình cả nước là 4,5%. Tỷ suất lợi nhuận gộp lên tới khoảng 12.5%/năm, gồm phần tăng thêm từ giá bán và lợi suất cho thuê.

 

Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam nhận định, bên cạnh câu chuyện về giá (gồm giá bán, giá cho thuê) và khả năng sinh lời thì pháp lý chung cư được người tìm kiếm bất động sản đặc biệt quan tâm. Hiện pháp lý là một trong các quan ngại hàng đầu của người mua và đang dần được tháo gỡ. Cùng với sự hoàn thiện của các bộ Luật như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật đất đai, Luật Nhà ở trong thời gian tới sẽ giups hành lang pháp lý bất động sản hoàn thiện, rõ ràng và minh bạch hơn.

 

Bên cạnh đó, sự hoàn thiện mạnh mẽ hệ thống hạ tầng giao thông ở khu vực vùng ven tại Hà Nội và TP.HCM sẽ hỗ trợ cho xu hướng giãn dân ở cả hai đô thị miền Bắc và miền Nam. Những tuyến đường trọng điểm và những cây cầu kết nối hai bờ sông đang rút ngắn khoảng cách di chuyển từ trung tâm đến vùng ven các đô thị, tạo sự phát triển đồng đều và rộng khắp của thị trường bất động sản.

 

Ngoài ra, niềm tin đang dần trở lại với thị trường bất động sản khi mức độ quan tâm đang dần hồi phục trên cả nước. Số liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm của thị trường Hà Nội tăng 6%, TP.HCM tăng 1%, cả nước tăng 3%. Riêng căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng ở cả giá bán và mức độ quan tâm của người tìm kiếm bất động sản.

 

Trái ngược với các tín hiệu khởi sắc của căn hộ chung cư, trong quý 3/2023, thị trường bất động sản thấp tầng vẫn đang trầm lắng. So với giữa năm 2022, mức độ quan tâm các phân khúc thấp tầng suy giảm liên tục. Cụ thể, mức độ quan tâm nhà mặt phố giảm 54%, biệt thự giảm 48%, nhà riêng giảm 42%. Biến động lượng giao dịch cũng cho thấy thị trường vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục với loại hình này. 57% môi giới bán bấtđộng sản thấp tầng cho rằng lượng giao dịch vẫn đang giảm mạnh, lên tới hơn 50% ở bất động sản thấp tầng.

 

 

Ông Long cho biết, một khảo sát của Batdongsan.com.vn ghi nhận có 33,5% người mua quan ngại giao dịch ở phân khúc thấp tầng là do giá bất động sản thấp tầng quá cao để mua; 20,7% cho rằng sản phẩm có giá trị lớn, khó vay để mua;19% không tin tưởng vào tiềm năng sinh lời của loại hình này; 9,5% quan ngại về pháp lý dự án, 2,1% quan ngại về tiêu chuẩn bàn giao, tiềm lực chủ đầu tư.

 

Nhà phố là một điểm sáng của bất động sản thấp tầng khi mức độ quan tâm vẫn đi ngang trên cả nước, gồm cả nhà phố ở các đô thị trung tâm và các tỉnh ven biển nhưng giá bán vẫn tăng và neo mức cao. Giám đốc chiến lược PropertyGuru Việt Nam cho biết, hoạt động du lịch – bán lẻ chưa tăng trưởng mạnh mẽ do ảnh hưởng của kinh tế vĩ mô và hậu covidnên chưa thúc đẩy được sự sôi nổi của phân khúc nhà phố. Tuy vậy, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, giá bán nhà phố vẫn có xu hướng tăng, từ mức 282 triệu đồng/m2 thời điểm quý 1/2021 lên 333 triệu đồng/m2 vào quý 3/2023 tại Hà Nội, từ mức giá 192 triệu đồng/m2 lên mức 209 triệu đồng/m2 tại TP.HCM. Cùng biên độ thời gian, giá thuê nhà phố tăng từ 55 triệu đồng/tháng lên 62 triệu đồng/tháng ở TP.HCM, từ 50 triệu đồng/tháng lên 60 triệu đồng/tháng tại Hà Nội.

 

Ông Long cho rằng, khi nền kinh tế phục hồi, bất động sản thấp tầng sẽ có những chuyển biến tích cực hơn. Đây vẫn là phân khúc phù hợp với đầu tư dài hạn. Việc lựa chọn sản phẩm đầu tư cần liên kết với hạ tầng khu vực, tốc độ tăng trưởng kinh tế của khu vực, cũng như xem xét các yếu tố pháp lý và uy tín của chủ đầu tư, đơn vị vận hành, phát triển dự án.